Restschuld berechnen

Bei einer Baufinanzierung ist nicht die heutige Rate das Risiko, sondern die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Sie muss zu einem Zins neu finanziert werden, den heute niemand kennt. Bei 300.000 Euro zu 3,5 Prozent und 1.375 Euro Rate sind nach zehn Jahren Zinsbindung noch 228.284 Euro offen – gut drei Viertel der ursprünglichen Summe, obwohl in dieser Zeit 165.000 Euro gezahlt wurden. Der Rest ging in Zinsen.

Was dieser Betrag im schlechten Fall bedeutet, lässt sich durchrechnen. Steigt der Zins zur Anschlussfinanzierung von 3,5 auf 6 Prozent, kostet dieselbe Restschuld bei gleicher Restlaufzeit gut 308 Euro mehr im Monat – aus 1.372 werden 1.680 Euro. Genau diese Rechnung sollte vor dem Abschluss stehen und nicht danach: Wer sie bei sechs Prozent nicht mehr trägt, hat entweder zu wenig Eigenkapital, eine zu niedrige Anfangstilgung oder eine zu kurze Zinsbindung gewählt.

Drei Stellschrauben senken das Risiko. Eine höhere Anfangstilgung baut die Schuld schneller ab. Eine längere Zinsbindung – fünfzehn oder zwanzig statt zehn Jahre – kostet einen Zinsaufschlag, verschiebt das Problem aber weit nach hinten und lässt die Restschuld bis dahin deutlich schrumpfen. Und ein Forward-Darlehen sichert den Zins für die Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre im Voraus, gegen einen Aufschlag pro Wartemonat. Welche Variante passt, entscheidet die Restschuld – und die steht hier.

Der effektive Jahreszins ist die einzige Zahl, mit der sich zwei Angebote vergleichen lassen. Er entsteht aus der Barwertgleichung der Preisangabenverordnung: Gesucht ist der Zinssatz, bei dem die abgezinste Summe aller Raten genau dem entspricht, was tatsächlich ausgezahlt wird. Dadurch wirken alle Posten mit, die die Auszahlung mindern oder die Rate erhöhen – Bearbeitungsgebühr, Disagio, mitfinanzierte Restschuldversicherung. Allein die monatliche Verrechnung hebt einen Sollzins von 6,5 Prozent schon auf 6,70 Prozent effektiv.

Am teuersten ist fast immer die Restschuldversicherung, und die Prämie verrät nicht, warum. Sie wird mitfinanziert: Sie erhöht die Schuld, aber nicht die Auszahlung, und wird über die gesamte Laufzeit mitverzinst. Bei einem Kredit über 10.000 Euro auf fünf Jahre treibt eine Prämie von 900 Euro den effektiven Jahreszins von 6,70 auf 10,65 Prozent – sie kostet also mehr als vier Prozentpunkte Zinsdifferenz. Ist die Versicherung nicht Bedingung für den Kredit, muss die Bank sie nicht einmal im Effektivzins ausweisen.

Bei einer Baufinanzierung verschiebt sich die entscheidende Frage von der Rate zur Restschuld. Wer 300.000 Euro zu 3,5 Prozent mit 1.375 Euro im Monat bedient, hat nach zehn Jahren Zinsbindung 165.000 Euro gezahlt und schuldet immer noch 228.284 Euro – der Rest ging in Zinsen. Genau dieser Betrag muss zu einem heute unbekannten Zins neu finanziert werden. Deshalb rechnet dieser Rechner den Tilgungsplan monatsgenau und nicht über eine Jahresnäherung, die hier um Tausende danebenläge.

Sondertilgungen wirken stärker, als ihr Betrag vermuten lässt, weil sie sämtliche künftigen Zinsen auf den getilgten Betrag streichen. Bei der Baufinanzierung von oben verkürzen jährlich 5.000 Euro die Laufzeit von 29 auf gut 19 Jahre und sparen 63.149 Euro Zinsen. Der Effekt ist am Anfang der Laufzeit am größten, weil die Restschuld dann am höchsten und die verbleibende Zeit am längsten ist. Ein Sondertilgungsrecht ist bei vielen Banken kostenlos zu haben – aber nur, wenn danach gefragt wird.

Zwei Rechte gelten bei Verbraucherkrediten unabhängig vom Vertrag. Die vorzeitige Rückzahlung ist immer möglich; die Bank darf dafür höchstens 1 Prozent der zurückgezahlten Summe verlangen, bei weniger als zwölf Monaten Restlaufzeit höchstens 0,5 Prozent. Und jeder Kreditvertrag kann innerhalb von vierzehn Tagen ohne Begründung widerrufen werden. Bei Immobiliendarlehen gilt die Deckelung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht – dafür darf nach § 489 BGB jedes Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist gekündigt werden. Dieser Rechner ist keine Rechts- oder Finanzberatung.