Annuitätendarlehen berechnen

Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die gesamte Laufzeit gleich, ihre Zusammensetzung verschiebt sich aber laufend. Am Anfang besteht sie fast nur aus Zinsen, am Ende fast nur aus Tilgung. Bei 300.000 Euro zu 3,5 Prozent und einer Rate von 1.375 Euro gehen im ersten Monat 875 Euro an Zinsen weg und nur 500 Euro in die Tilgung. Weil die Restschuld sinkt, sinkt auch der Zinsanteil – und der frei werdende Betrag erhöht die Tilgung. Diese Selbstbeschleunigung ist der Grund, warum die Laufzeit nicht linear von der Rate abhängt.

In der Baufinanzierung wird die Rate meist nicht über eine Laufzeit, sondern über Zins plus anfängliche Tilgung angegeben. Bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung ergibt das eine Annuität von 5,5 Prozent der Darlehenssumme im Jahr, also 16.500 Euro oder 1.375 Euro im Monat. Daraus folgt eine Gesamtlaufzeit von 348 Monaten – 29 Jahren. Ein Prozentpunkt mehr Anfangstilgung – also 1.625 statt 1.375 Euro Rate – verkürzt sie auf 266 Monate, gut 22 Jahre, und spart 46.187 Euro Zinsen. Die Anfangstilgung ist deshalb die wichtigste Zahl im Baufinanzierungsangebot nach dem Zins selbst.

Der Rechner rechnet den Tilgungsplan monatsgenau und nicht über eine Jahresnäherung. Das klingt nach Detailverliebtheit, entscheidet aber über die Restschuld: Bei diesem Beispiel stehen nach zehn Jahren Zinsbindung noch 228.284 Euro offen. Eine Jahresnäherung liegt hier um mehrere Tausend Euro daneben – und die Restschuld ist genau der Betrag, der zu einem heute unbekannten Zins anschlussfinanziert werden muss.

Der effektive Jahreszins ist die einzige Zahl, mit der sich zwei Angebote vergleichen lassen. Er entsteht aus der Barwertgleichung der Preisangabenverordnung: Gesucht ist der Zinssatz, bei dem die abgezinste Summe aller Raten genau dem entspricht, was tatsächlich ausgezahlt wird. Dadurch wirken alle Posten mit, die die Auszahlung mindern oder die Rate erhöhen – Bearbeitungsgebühr, Disagio, mitfinanzierte Restschuldversicherung. Allein die monatliche Verrechnung hebt einen Sollzins von 6,5 Prozent schon auf 6,70 Prozent effektiv.

Am teuersten ist fast immer die Restschuldversicherung, und die Prämie verrät nicht, warum. Sie wird mitfinanziert: Sie erhöht die Schuld, aber nicht die Auszahlung, und wird über die gesamte Laufzeit mitverzinst. Bei einem Kredit über 10.000 Euro auf fünf Jahre treibt eine Prämie von 900 Euro den effektiven Jahreszins von 6,70 auf 10,65 Prozent – sie kostet also mehr als vier Prozentpunkte Zinsdifferenz. Ist die Versicherung nicht Bedingung für den Kredit, muss die Bank sie nicht einmal im Effektivzins ausweisen.

Bei einer Baufinanzierung verschiebt sich die entscheidende Frage von der Rate zur Restschuld. Wer 300.000 Euro zu 3,5 Prozent mit 1.375 Euro im Monat bedient, hat nach zehn Jahren Zinsbindung 165.000 Euro gezahlt und schuldet immer noch 228.284 Euro – der Rest ging in Zinsen. Genau dieser Betrag muss zu einem heute unbekannten Zins neu finanziert werden. Deshalb rechnet dieser Rechner den Tilgungsplan monatsgenau und nicht über eine Jahresnäherung, die hier um Tausende danebenläge.

Sondertilgungen wirken stärker, als ihr Betrag vermuten lässt, weil sie sämtliche künftigen Zinsen auf den getilgten Betrag streichen. Bei der Baufinanzierung von oben verkürzen jährlich 5.000 Euro die Laufzeit von 29 auf gut 19 Jahre und sparen 63.149 Euro Zinsen. Der Effekt ist am Anfang der Laufzeit am größten, weil die Restschuld dann am höchsten und die verbleibende Zeit am längsten ist. Ein Sondertilgungsrecht ist bei vielen Banken kostenlos zu haben – aber nur, wenn danach gefragt wird.

Zwei Rechte gelten bei Verbraucherkrediten unabhängig vom Vertrag. Die vorzeitige Rückzahlung ist immer möglich; die Bank darf dafür höchstens 1 Prozent der zurückgezahlten Summe verlangen, bei weniger als zwölf Monaten Restlaufzeit höchstens 0,5 Prozent. Und jeder Kreditvertrag kann innerhalb von vierzehn Tagen ohne Begründung widerrufen werden. Bei Immobiliendarlehen gilt die Deckelung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht – dafür darf nach § 489 BGB jedes Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist gekündigt werden. Dieser Rechner ist keine Rechts- oder Finanzberatung.