Immobilien-Rechner

Beim Immobilienkauf entscheidet selten der Kaufpreis, sondern das, was daneben steht. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision summieren sich je nach Bundesland auf 8 bis 12 Prozent – bei einer Wohnung für 350.000 Euro sind das 28.000 bis 42.000 Euro. Diese Summe ist zum Notartermin fällig und wird von Banken so gut wie nie mitfinanziert. Wer sie nicht als Guthaben hat, bekommt die Finanzierung nicht. Deshalb steht sie hier ganz vorne und nicht im Kleingedruckten.

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis und ignoriert damit sowohl die Nebenkosten als auch alles, was laufend abgeht: nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und das Risiko, dass eine Wohnung mal leer steht.

Die Nettomietrendite rechnet all das mit und liegt regelmäßig ein bis anderthalb Prozentpunkte darunter. Für die Frage, ob sich ein Objekt trägt, ist nur sie brauchbar – die Bruttorendite taugt höchstens für einen ersten, groben Vergleich zwischen zwei Angeboten.

Beim Darlehen ist nicht die heutige Rate das Risiko, sondern die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Bei zwei Prozent Anfangstilgung und zehn Jahren Bindung sind nach Ablauf noch rund drei Viertel der Darlehenssumme offen – zu einem Zinssatz, den heute niemand kennt.

Der Rechner ermittelt die Restschuld über einen echten monatlichen Tilgungsplan, nicht über eine Jahresnäherung, und zeigt im Jahresverlauf, wie sich das Verhältnis von Zins zu Tilgung mit der Zeit dreht.

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden – deshalb fragt der Rechner nach dem Gebäudeanteil, der je nach Lage zwischen 60 und 85 Prozent liegt. Zusammen mit den Schuldzinsen führt die Abschreibung oft zu einem steuerlichen Verlust, obwohl tatsächlich Geld hereinkommt. Diese Erstattung ist ein echter Teil der Rendite und steht im Ergebnis als eigene Zeile.

Im Modus Eigennutzung fällt die Mieteinnahme weg, dafür zählt die Miete, die du nach dem Kauf nicht mehr zahlst. Der Vergleich mit dem Mieten ist nur dann fair, wenn das Eigenkapital auf der anderen Seite ebenfalls arbeitet: Wer nicht kauft, kann die Kaufnebenkosten und das restliche Eigenkapital anlegen und die monatliche Differenz zwischen Rate und Miete dazulegen.

Genau so rechnet der Rechner – und deshalb kann Mieten je nach angenommener Rendite auch dann besser abschneiden, wenn die Immobilie im Wert steigt. Wer beide Seiten ehrlich vergleichen will, braucht also nicht nur eine Wertsteigerungs-Annahme für die Immobilie, sondern auch eine Rendite-Annahme für das nicht gebundene Kapital.

Alle Angaben sind Näherungen und keine Steuer- oder Anlageberatung. Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer, der progressive Verlauf des Steuertarifs und Sonderfälle wie Denkmalabschreibung oder Förderkredite bleiben außen vor.

Die Wertentwicklung ist die unsicherste Annahme im ganzen Rechner: Sie lässt sich nicht vorhersagen, sondern nur durchspielen. Wer wissen will, ob eine Kalkulation trägt, sollte sie einmal mit null Prozent Wertsteigerung rechnen.